Sức mua giảm nhưng số lượng trung tâm thương mại (TTTM) vẫn liên tục tăng. Người ngoài cuộc thì lo ngại về một cuộc “khủng hoảng thừa” như kiểu cao ốc văn phòng cho thuê nhưng người trong cuộc lại “bình chân như vại”.
Cầu vẫn tăng
Mang “nỗi lo thiên hạ” này chia sẻ với một anh bạn làm ở phòng marketing của một công ty bất động sản trong nước, anh cười to: “Lo gì, ông Walmart, Lotte Mart, Parkson... chưa bung hết sức, chỉ sợ là không có mặt bằng đẹp”.
Còn nhớ, hồi tháng 8/2010, trong buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TP.HCM với các nhà đầu tư Nhật Bản, ông Yoshida Sakae, Giám đốc điều hành Tổ chức Thúc đẩy Thương mại Nhật Bản (JETRO) tại TP.HCM cho biết, hiện có hơn 100 doanh nghiệp Nhật Bản quan tâm đến việc mở hệ thống bán lẻ tại đây. Họ chắc chắn là khách thuê mặt bằng tiềm năng của các nhà phát triển bất động sản hạng mục TTTM.
Đó là chưa kể đến các nhà quản lý và điều hành TTTM như Parkson (Malaysia). Mới đây, Parkson Reteil Group cũng tuyên bố mở rộng sự hiện diện tại thị trường châu Á, trong khi tại Việt Nam, Parkson vẫn duy trì mục tiêu mở từ 2 - 3 TTTM/năm tại các thành phố lớn của Việt Nam sau khi xuất hiện tại thị trường này năm 2005.
Với vai trò vừa là nhà phát triển, vừa quản lý các TTTM, ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vincom, đơn vị đang sở hữu hai TTTM lớn tại TP.HCM và Hà Nội, đánh giá, mãi lực của thị trường bán lẻ Việt Nam tăng trung bình khoảng 30%/năm, đủ để hấp dẫn các nhà đầu tư. Trong khi đó, nguồn cung của các trung tâm mua sắm tại Việt Nam còn rất hạn chế.
Ngoài ra, tại các đô thị lớn ở Việt Nam, hạng mục trung tâm vui chơi giải trí cũng đang thiếu trầm trọng. Đây là một trong những lý do để Vincom phát triển thêm các “siêu TTTM” với tên gọi Vincom Mega Mall (quy mô trên 100.000 m2), bên cạnh thương hiệu Vincom Center (dưới 100.000 m2) hiện có.
Theo đó, ngoài các dịch vụ mua sắm, ẩm thực, tại các Vincom Mega Mall còn bố trí quần thể giải trí (sân trượt băng, thủy cung, rạp chiếu phim...).
Ông Hiệp cho biết, đến năm 2015, Vincom sẽ phát triển chuỗi 10 TTTM, chủ yếu tại TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng..., với 1 triệu m2 diện tích sàn xây dựng, bằng khoảng ¼ tổng diện tích mặt bằng bán lẻ dự kiến vào thời điểm đó.
Nên cung không thừa
Hiện tại, TP.HCM có khoảng 38 TTTM, cung cấp khoảng 315.000 m2 diện tích sàn. Dự kiến, sau năm 2012 sẽ có thêm khoảng 540.000 m2 gia nhập thị trường nếu tất cả các dự án đều hoàn thành.
Song, sắp tới đây, tính sơ bộ cũng sẽ có khoảng 8 dự án phát triển hạng mục TTTM đi vào hoạt động, cụ thể như: The Crescent (quận 7), Sunrise City (quận 7), Times Square (quận 1)... với khoảng 248.000 m2. Riêng trong tháng 12 tới, Vincom sẽ đưa TTTM Vincom Center Long Biên tại Hà Nội vào hoạt động.
Trong khi đó, ở TP.HCM, Công ty Inveskia, chủ đầu tư dự án Imperia An Phú, cũng vừa bổ nhiệm Công ty Tư vấn Bất động sản toàn cầu Knight Frank là đại lý chính thức tiếp thị và bán phần diện tích thương mại 4.320 m2 tại cao ốc này.
Ông Stephen Wyatt, giám đốc mảng dịch vụ bán lẻ của Knight Frank cho rằng, đây là dự án tiềm năng trong việc thu hồi vốn vì nằm trong khu vực đang phát triển nhất TP.HCM, cụ thể là nằm trong khu đô thị 87ha City Horse (quận 2) lẫn khu cao ốc dọc đại lộ Võ Văn Kiệt. Đại diện Knight Frank cho biết, cuối tháng 9 này, công ty sẽ chính thức mở bán phần diện tích thương mại.
Như vậy, trên thực tế, diện tích mặt bằng bán lẻ tung ra thị trường không phải ít. Song, ông K.P Singh, Công ty DTZ Việt Nam, còn nhấn mạnh, sẽ không có hiện tượng “khủng hoảng thừa” về nguồn cung diện tích TTTM, đặc biệt tại các vị trí vàng của khu vực trung tâm.
Điển hình là trong quý II vừa qua, dù niềm tin của người tiêu dùng có suy giảm nhưng phân khúc cho thuê của TTTM tại TP.HCM vẫn ở mức cao và tương đối ổn định so với bất động sản về nhà ở cũng như cao ốc văn phòng.
Cụ thể, giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm vẫn dao động ở mức 100 - 125 USD/m2/tháng. Và, dù công suất thuê có giảm nhẹ nhưng tỷ lệ lấp đầy luôn vượt trên 90%, với việc “đi tắt đón đầu” của các nhà bán lẻ nước ngoài.
Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng, trong hai năm tới, việc kinh doanh (cho thuê) của các TTTM sẽ cạnh tranh ngày càng khốc liệt do có nhiều dự án mới được hoàn thành.
Theo nghiên cứu của DTZ Việt Nam, nguồn cung trong khu vực trung tâm vẫn bị giới hạn. Đa phần các dự án hoàn thành sau năm 2012 chủ yếu ở các quận 1, 2, 7. Chính nguồn cung này sẽ khiến giá thuê giảm nhẹ, đồng thời tỷ lệ lấp đầy sẽ giảm từ những trung tâm hiện thời.
Song, theo ông K.P Singh, vẫn có nhiều cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản trong lĩnh vực này nếu như mô hình bán lẻ (retail concept) và kế hoạch của họ tốt